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De manière générale, l’élaboration d’un Plan Local d’Urbanisme (PLU) s’appuie sur une projection en nombre d’habitants supplémentaires à horizon de la dizaine d’années (1), puis détermine les besoins en nombre de logements supplémentaires (2), analyse les capacités résiduelles mobilisables (3) et aboutit, si nécessaire, à une surface constructible supplémentaire à mobiliser (4).
Dans le cas de la révision du PLU Saint-Raphaël :
1) 1106 habitants supplémentaires à horizon 2035 (Rapport de Présentation (RP) tome 2 page 31).
2) pour ces 1106 habitants supplémentaires : 680 logements auxquels s’ajoutent artificiellement 1840 logements pour : fluidifier le marché immobilier, créer de nouvelles résidences secondaires et permettre un plus grand desserrement des ménages (RP tome 2 pages 35 à 37).
3) pour ces 1106 habitants supplémentaires et leurs 680 logements, il y a déjà 727 logements nouveaux autorisés et en cours de construction et 850 logements constructibles dans les secteurs aménageables du centre ville (RP tome 2 pages 33 et 34), il n’est donc pas nécessaire d’aller au-delà et les 800 logements supplémentaires annoncés dans la Ville-Jardin (RP tome 2 page 34) sont inutiles.
4) pour ces 1106 habitants supplémentaires et leurs 680 logements largement aménageable intra-muros, il faut cependant mobiliser :
12 hectares constructibles supplémentaires en mars 2024 (délibération #2 de mars 2024).
qui, sans vergogne et sans aucun élément nouveau, sont portés à 24 hectares constructibles supplémentaires pour les mêmes besoins (délibération #7 de décembre 2024).
En résumé, et toujours pour ces mêmes 1106 habitants supplémentaires et leurs 680 logements, on passe de 12 hectares constructibles supplémentaires a, finalement, 24 hectares constructibles supplémentaires alors qu’il y a déjà plus de 1500 logements autorisés et constructibles intra-muros (cf. article A chaque Noël son entourloupe)..
Il y a un doute sérieux sur la sincérité des éléments de justification et sur les objectifs à atteindre : on ne fait pas un PLU pour fluidifier le marché.
Ce doute est également partagé par les Personnes Publiques Associées à la révision du PLU en témoigne l’avis de l’Autorité Environnementale (avis MRAe, §2.1.1 page 12) qui recommande fortement à la commune de justifier la nécessité de production de 2520 nouveaux logements sur la commune, en cohérence avec l’évolution démographique, la taille moyenne des ménages et l’existence de près de 44 % de logements vacants.
Dans sa réponse (pièce n°9 pages 128, 129), la commune supprime les 1245 logements pour le desserrement des ménages et garantit à leur place la construction de 1 499 logements sociaux. Logements sociaux qui n’ont jamais été mentionnés dans la justification des 2520 logements supplémentaires (cf RP tome 2 pages 30 à 38).
Ces volte faces impactent toute la crédibilité du projet de révision du PLU. Avec de tels habillages où, indépendamment de l’accroissement de population attendu, et sans justification étayée, le nombre de logements à construire et les hectares supplémentaires à mobiliser sont artificiellement gonflés.
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