Comment on autorise la destruction de maisons et jardins pour construire des immeubles ?

Enquête # 7️⃣ : Comprendre la révision du PLU de 2018

La mairie utilise régulièrement l'argument de la révision du PLU faite en 2018 pour montrer qu'ils ont "amélioré les choses".

🧐 alors allons voir.

Attention gros morceau de lecture !

🚶‍♀️Grands principes

Dans le but de lutter contre l'étalement des villes (au détriment des espaces agricoles et naturels), la réglementation évolue vers une notion de densification des villes : la ville se reconstruit sur elle-même et arrête de s'étendre.

Par la suite, les communes sont, chacune, amenées à réviser leur PLU pour autoriser, voire stimuler cette densification.

Comment?

Avant, on appliquait deux coefficients pour définir la surface constructible :

- le CES coefficient d'emprise au sol : soit la surface construite, vue d'avion ;

- le COS coefficient d'occupation du sol : soit la surface totale de tous les niveaux construits.

La loi de 2014 a consisté à supprimer le coefficient d'occupation du sol : pour une même emprise au sol on peut empiler autant de niveaux que permet  le PLU.

Le facteur  dimensionnant n'est plus la surface totale construite (ancien COS), mais la hauteur de construction permise.

🚶 La hauteur des constructions

Dans le PLU de Saint-Raphaël, la hauteur des constructions se mesure à l'égout du toit et au point le plus haut du terrain où est implanté le bâtiment.

Ainsi par définition, tout ce qui est au-dessus de l'égout du toit ne compte pas dans la hauteur du bâtiment.

De même, tout ce qui dans le projet se trouve en dessous du point le plus haut de référence n'est pas pris en compte dans la hauteur du bâtiment.

Enfin, les contraintes de niveaux autorisés comme R+1 (pour deux niveaux, soit rez-de-chaussée et un étage), qui est la règle dans presque toute la partie pavillonnaire de Saint-Raphaël, s'apprécie par rapport à cette définition des hauteurs. Par exemple R+1 limité à 7 mètres en zone pavillonnaire.

🚶‍♂️Application

Une grande partie des terrains de Saint-Raphaël étant pentus, prenons le cas d'une zone pavillonnaire limitée à R+1 et 7m :

- en se calant au point le plus haut du terrain et en projetant une toiture a une pente se déversant vers ce point le plus haut, on peut :

- sur la façade principale, gagner la hauteur d'un étage au dessus de l'égout du toit ;

- à l'opposé, compenser la déclivité du terrain par un étage supplémentaire ;

- et avoir au final un petit immeuble R+3 totalisant deux fois plus de surface qu'un vrai R+1 et affichant une façade principale de 13 à 14 mètres en zone limitée à 7m ; et pourtant, suivant la définition de la hauteur de la construction, ce bâtiment respecte bien R+1 et 7m.

Confère exemple la résidence 'La Superbe’' au 772 boulevard Alphonse Juin.

💵 💶 💰C’est une aubaine pour les promoteurs : la possibilité de vendre beaucoup plus d’appartements.

D'où la multiplication des cubes béton de façades R+2 ou R+3 en zone pavillonnaire pourtant limitée  à R+1.

🏃‍♀️ Conséquences

A) La modification du PLU permet dorénavant de construire des surfaces 2 à 4 fois plus grandes sur les mêmes terrains, c’est-à-dire des immeubles d’appartements, en remplacement des villas des quartiers résidentiels.

B) Une première conséquence visible, la multiplication des panonceaux rouge et bleu "Non aux immeubles collectifs, Oui au recours des riverains".

C) Vu l’empreinte physique du nouveau bâtiment, il faut décaisser une grande partie du terrain et donc abattre les grands arbres existants, d’où la perte de la trame arborée de la “ville-jardin”.

D) Enfin, une autre moins évidente et plus complexe à cerner, l'évaluation des besoins et nuisances à terme du fait de cette surmultiplication des m2 construits : eau, déchets, énergie, trafic…

En conclusion, devenez promoteur à Saint-Raphaël, il y a BEAUCOUP d'argent à se faire 💶 💵 😭